مفهوم مشارکت در ساخت و اهمیت آن در نوسازی املاک
مشارکت در ساخت نوعی قرارداد است که در آن مالک زمین و سازنده با هم توافق می‌کنند که سازنده هزینه ساخت بنا را متقبل شود و در ازای آن، مالک درصدی از ملک نوساز را به او واگذار کند. این همکاری به دلیل هزینه‌های بالای ساخت و قیمت زمین در شهرهای بزرگ، به‌ویژه در ایران، به روشی رایج برای نوسازی و توسعه املاک تبدیل شده است. در گذشته، ساخت‌وساز در ایران ساده‌تر بود و معمولاً خانواده‌ها در کنار هم در خانه‌های بزرگ و سنتی زندگی می‌کردند. با گسترش شهرنشینی و تغییرات فرهنگی، ساختمان‌های آپارتمانی جای خانه‌های سنتی را گرفتند و نیاز به قانونمند شدن ساخت‌وساز و استفاده از مصالح مدرن احساس شد.
از اواخر دهه ۱۳۷۰ و با افزایش قیمت زمین، مشارکت در ساخت در تهران به‌عنوان یک راه‌حل اقتصادی و رو به رشد برای نوسازی املاک کلنگی و فرسوده مطرح شد. مشارکت در ساخت به‌طور کلی به توافقی بین مالک زمین و سازنده اشاره دارد که بر اساس آن، مالک زمین خود را برای ساخت به سازنده می‌سپارد و در ازای آن، سهمی از ساختمان جدید دریافت می‌کند. در این فرایند، آورده مالک، ارزش زمین و آورده سازنده، هزینه و مهارت ساخت‌وساز است. این همکاری به مالکان املاک کلنگی کمک می‌کند تا از سرمایه خود بهره‌برداری کنند و در عین حال، سهمی از ساختمان نوساز داشته باشند. مالک ابتدا باید با سازندگان مختلف مذاکره کند و بهترین گزینه را بر اساس تجربه و شهرت انتخاب کند.
پیدایش و دلایل رواج مشارکت در ساخت در ایران
شرایط کلی قرارداد و درصد تقسیم سهم‌ها مشخص می‌شود. بعد از انتخاب سازنده، قراردادی جامع بین طرفین منعقد می‌شود. این قرارداد باید شامل جزئیات مهمی مانند تعهدات طرفین، نحوه تقسیم سهم‌ها، مراحل انتقال سند، ضمانت‌ها و حل‌وفصل اختلافات باشد. سازنده بعد از عقد قرارداد، برای اخذ مجوزهای لازم اقدام می‌کند و سپس پروژه ساخت آغاز می‌شود. این مرحله می‌تواند با تخلیه ملک و آماده‌سازی برای ساخت همراه باشد. سازنده موظف است در تمام مراحل ساخت‌وساز بر طبق قرارداد و استانداردهای مهندسی عمل کند. در نهایت، پس از اتمام ساخت، آپارتمان‌ها به مالکین تحویل داده می‌شود و اسناد تفکیکی نیز ثبت می‌گردد.
برای موفقیت در مشارکت در ساخت، تنظیم قرارداد حقوقی دقیق و اصولی از اهمیت بالایی برخوردار است. در این قرارداد، مشخصات کامل طرفین شامل نام و اطلاعات هویتی مالک و سازنده باید به‌طور دقیق درج شود. همچنین، مشخصات کامل ملک مانند آدرس و ویژگی‌های زمین یا ساختمانی که قرار است ساخته شود، باید در متن قرارداد ذکر گردد تا هر دو طرف از موقعیت پروژه آگاه باشند. تعهدات هر یک از طرفین نیز باید به‌وضوح تعریف شود، به این معنا که مسئولیت‌ها و وظایف سازنده و مالک، چه از نظر تأمین سرمایه و چه از نظر اجرای پروژه، کاملاً شفاف و بدون ابهام مشخص گردد. مدت قرارداد نیز بخش دیگری است که باید به‌طور کامل تعیین شود، تا زمان‌بندی دقیق مراحل مختلف و موعد تحویل پروژه روشن باشد.
فرآیند انتخاب سازنده و نکات کلیدی پیش از قرارداد
تقسیم سهم‌ها نیز باید براساس میزان آورده هر طرف تعیین شود؛ یعنی اینکه مالک و سازنده بر سر درصد مالکیت نهایی پس از اتمام پروژه به توافق برسند. آورده طرفین بر اساس ارزش زمین و هزینه‌های ساخت محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر ارزش زمین ۱۰ میلیارد تومان و هزینه ساخت ۸ میلیارد تومان باشد، آورده سازنده معادل هزینه ساخت است و آورده مالک برابر با ارزش زمین. این محاسبات تعیین‌کننده درصد تقسیم مالکیت خواهند بود. در برخی موارد، عرف منطقه نیز در تعیین شرایط مشارکت موثر است؛ برای مثال، ممکن است سازندگان در برخی مناطق به ازای هر متر مربع هزینه اضافه‌ای به مالک بپردازند. مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده مزایای متعددی دارد که به تفصیل به برخی از آنها می‌پردازیم.
یکی از مهم‌ترین مزایای مشارکت در ساخت برای مالک، سوددهی بیشتر نسبت به فروش ملک است. مالک با ساخت بنا و سپس فروش یا اجاره واحدها، می‌تواند به سود قابل توجهی دست یابد و از رشد ارزش ملک بهره‌مند شود. به‌عنوان مثال، تفاوت سود حاصل از مشارکت در ساخت با فروش ملک، بسته به منطقه، بین ۲۰ تا ۴۵ درصد بیشتر است. خانه‌های کلنگی و قدیمی مشکلات زیادی از جمله فرسودگی تأسیسات، عدم استحکام بنا و مسائل بهداشتی دارند. با مشارکت در ساخت، این مشکلات برطرف می‌شوند و ساختمان جدید با امکانات مدرن مانند آسانسور، پارکینگ، تأسیسات به‌روز و مصالح عایق‌بندی‌شده تحویل داده می‌شود. بسیاری از خانه‌های قدیمی از استانداردهای ایمنی لازم برای مقابله با زلزله برخوردار نیستند.
مراحل تنظیم قرارداد و نکات حقوقی مهم در مشارکت در ساخت
در مشارکت در ساخت، سازنده موظف است که بنا را براساس استانداردهای جدید ایمنی و مقاومت زلزله بسازد. برخلاف املاک کلنگی که تبدیل آن به نقدینگی دشوار است، آپارتمان‌های نوساز در هر مرحله از ساخت قابلیت فروش دارند. این امر به مالک امکان می‌دهد در صورت نیاز به نقدینگی، واحدهای خود را به‌راحتی بفروشد. مشارکت در ساخت با وجود مزایای زیاد، ممکن است مشکلاتی هم داشته باشد. یکی از این مشکلات اختلافات حقوقی بین مالک و سازنده در طول پروژه است. ممکن است سازنده به تعهدات خود عمل نکند یا تأخیر در تحویل پروژه وجود داشته باشد. همچنین، نبود شرایط دقیق و واضح در قرارداد، می‌تواند به اختلافات حقوقی و حتی لغو قرارداد منجر شود.
بنابراین، برای جلوگیری از این مشکلات، قرارداد باید به‌دقت تنظیم و نظارت کاملی بر فرایند ساخت انجام شود. کمیسیون مشاوران املاک در قراردادهای مشارکت در ساخت نقش مهمی ایفا می‌کند. براساس مصوبه اتحادیه املاک، میزان کمیسیون مشاورین برای قراردادهای مشارکت در ساخت تعیین شده است و طرفین باید بر اساس تعرفه مصوب، مبلغ را پرداخت کنند. مشارکت در ساخت راه‌حلی مناسب برای نوسازی املاک فرسوده و افزایش سودآوری است. با این حال، موفقیت در این نوع قراردادها به انتخاب سازنده مطمئن، تنظیم قرارداد دقیق و در نظر گرفتن عرف منطقه بستگی دارد. مالکانی که به‌دنبال افزایش ارزش ملک خود هستند، می‌توانند از طریق مشارکت در ساخت به اهداف اقتصادی و بهره‌وری بیشتری دست یابند.