توجه به بند های قرارداد در معامله خرید و فروش خانه

وقتی در حال خرید یا فروش خانه در ایران هستید، عموماً مشتاق هستید که قسمت فروش را به پایان برسانید تا بتوانید شروع به نقل مکان کنید. تعیین زمان اصلی در قرارداد خرید ممکن است راهی عالی برای تأکید بر اینکه چقدر برای شما مهم است که همه طرف‌ها در سریع‌ترین زمان ممکن عمل کنند، به نظر برسد.اما همه چیز در مکالمه همیشه به همان معنا نیست که در قرارداد انجام می شود. این مقاله که توسط کارشناسان املاک زندی آماده شده است را با دقت بخوانید.

اگر می‌خواهید یک قرارداد خرید برای خانه بعدی خود منعقد کنید، مهم است که بدانید این یک سند قانونی است و بر اساس معنای آن شرایط در قانون تفسیر می‌شود، نه آنچه فکر می‌کردید در زمان امضا کردن به معنای آن است . بیایید نگاهی بیندازیم که زمان مهم است و چگونه می‌تواند بر تعهدات قراردادی شما تأثیر بگذارد وقتی که قرارداد خرید خانه بعدی خود را امضا می‌کنید یا قراردادی را برای ساخت خانه منعقد می‌کنید .

“زمان از اصل است” به چه معناست؟

«زمان مهم است (TIOTE)» به بندی اشاره دارد که می تواند در قراردادهای خرید املاک و مستغلات در هنگام فروش یا خرید خانه ، یا زمانی که با یک پیمانکار برای ساخت خانه منعقد می کنید، گنجانده شود. گنجاندن این بند تاریخ های تکمیل را به شرایط با اهمیت قرارداد ارتقا می دهد.

 این بدان معناست که تعهدات قراردادی یک طرف باید به موقع تکمیل شود وگرنه نقض می شود. به عنوان طرف نقض کننده، ممکن است بدون توجه به دلایل عدم اجرای به موقع، طبق شرایط قرارداد، ملزم به پرداخت خسارت یا متحمل عواقب دیگری مانند از دست دادن قرارداد یا پاداش شوند.

به دلایل خوبی، اکثر طرفین قرارداد نمی‌خواهند خود را به شدت متعهد به یک چارچوب زمانی کنند که ممکن است بدون تقصیر خودشان تغییر کند . بیشتر آنها همچنین ترجیح می دهند از حقوقی که در غیر این صورت برخوردار بودند چشم پوشی نکنند تا توضیح دهند چرا نتوانسته اند از برنامه مورد توافق پیروی کنند.

چگونه یک بند “زمان از اصل است” یک قرارداد را تغییر می دهد؟

قراردادهایی که شامل بند TIOTE نمی‌شوند بر اساس یک استاندارد معقول ارزیابی می‌شوند که به شرایطی می‌پردازد که از تکمیل به موقع جلوگیری می‌کند. به عنوان مثال، اگر قرنطینه همه‌گیر در سال 2020 یا مشکلات زنجیره تامین، مانع از تکمیل مرحله ساخت خانه جدید توسط پیمانکار شود، این یک تاخیر معقول در نظر گرفته می‌شود که ناشی از شرایط کاهش‌دهنده است.

اما اگر یک بند TIOTE در قرارداد درج شده بود، پیمانکار قرارداد را نقض می کرد و فرصتی برای اظهار نظر نداشت. با یک بند TIOTE، دلیل عدم انطباق مهم نیست. عدم تکمیل در تاریخ مشخص شده باعث نقض قرارداد می شود. با TIOTE، پیمانکار در مثال ما ممکن است با زیان یا دعوی قضایی مرتبط با رعایت تاریخ های تکمیل مواجه شود.

آیا باید موافقت کنم که در قرارداد فروش خود از اصل زمانی استفاده کنم؟

به طور کلی، بهتر است هر دو طرف در صورت امکان از این بند اجتناب کنند. فروش ملک علاوه بر خریدار و فروشنده در تهران ، هم توسط مشاوران املاک و هم توسط وام‌دهنده رهن انجام می‌شود. اگر فروشنده در تهران عجله داشته باشد، اکثر خریداران سعی می کنند تمایل فروشنده برای بستن سریع را برآورده کنند، به خصوص در بازارهای تنگ فروشنده .

مثالی برای فروشندگان

بیایید فرض کنیم که شما خانه خود را در تهران می فروشید . شما یک بند TIOTE را در قرارداد خرید قرار می دهید زیرا می خواهید در اسرع وقت جابجا شوید. قرارداد شما بیان می کند که یک گزارش ارزیابی باید در تاریخ خاصی تکمیل شود، به این معنی که باید اجازه دهید ارزیاب تا یک تاریخ مشخص به خانه خود دسترسی داشته باشد. ممکن است یک یا دو هفته طول بکشد تا ارزیابی انجام شود .

به عنوان مثال، فرض کنید در وهله اول تعیین زمان برای ارزیابی دشوار بود، اما پس از آن ارزیاب مجبور شد به دلیل یک وضعیت اضطراری شخصی آن را لغو کند. بنابراین، تا زمانی که دوباره برنامه ریزی شود، شما دقیقاً به ضرب الاجل خود رسیده اید. سپس گیر می کنید و ترافیک می کنید و قرار ملاقات با ارزیاب را از دست می دهید. آنها برای رفتن به قرار بعدی خود لغو می کنند. این شما را در نقض قرارداد قرار می دهد.

برای خریداری که خرید خانه را با وام رهنی تکمیل می کند ، حتی برای خریداری که از قبل تایید شده است ، چیزهای زیادی می تواند بین شما و آن روز پایانی رخ دهد. ممکن است مشکلی در ارزیابی وجود داشته باشد، یا بازرسی خانه می تواند سؤالاتی را در مورد وضعیت خانه ایجاد کند. جستجوی عنوان می‌تواند حق التزام یا محموله‌هایی را که شما از آن‌ها اطلاعی نداشتید، نشان دهد.

نمونه ای برای خریداران

خریداران در ایران تمام نقدی نسبت به متقاضیان وام مسکن در مورد فروشندگان عجله دار مزیت بزرگی دارند. اما هرگز نباید آن را خیلی سریع بررسی کنید. حتی در پیشنهادات تمام نقدی، باید به خودتان زمان بدهید تا ریسک‌هایی را که با خرید ملک متحمل می‌شوید کاملاً درک کنید. اگر خریدار تماماً نقدی هستید، باید درخواست بازرسی خانه را بدهید – حتی اگر بازرسی منزل را در پیشنهاد فروش خود لحاظ نکرده باشید – تا مطمئن شوید که در مورد تعمیرات مورد نیاز خانه به چه چیزی مشغول هستید.

آیا باید موافقت کنم که در قرارداد ساخت و ساز خود از اصل زمانی استفاده کنم؟

می توانید تلاش کنید، اما فشارهای تورمی و مسائل زنجیره تامین ممکن است باعث شود که پیمانکار تمایلی به انعقاد چنین قراردادی نداشته باشد، مگر اینکه پاداش های سخاوتمندانه ای را در نظر بگیرید تا آن را ارزشمند کند. این مانع از تاخیر نمی شود، اما پیمانکار شما را تشویق می کند تا حداکثر تلاش خود را برای رعایت ضرب الاجل انجام دهد.